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【保存版】賃貸の退去費用を安くする方法を解説!【知識でお金を守ろう】

資産形成

賃貸のトラブルで一番多いのが「退去費用」です。

退去精算の時に、本当は入居者の負担ではないのに、管理会社などから不当な請求を受けることが多いです。

知らないと平気でむしり取られてしまうのが不動産業界です。

でも、きちんと知識を身に付け、知識武装すれば、ダマされることなく退去費用を低く抑えられる事が出来ます!

あなたが大切な時間をかけて稼いできたお金を、騙し取られないように、この記事があなたの資産を守る礎になれば嬉しいです^ ^

この記事はとても長いです^ ^; 目次から気になる箇所だけ読んでも大丈夫ですが、上から順番に読んでいくと、賃貸の退去費用に関する全体像が見えてきます。

全体像がつかめると、より「本質」が見えてきますので、ぜひ最後までお付き合い頂けると幸いです。

私もこの記事の手順に沿って、退去や退去費用の交渉を行なっています。ぜひ参考にしてください

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退去費用とは

退去費用とは、「原状回復費用」のことです。

原状回復費用とは、「退去時に、自分で汚した分を、元に戻して返すための費用」のことです。

❌  元の借りた当時の状態に戻す
⭕️  普通に生活していて発生してしまう痛みや汚れ以外で、物件に与えたダメージを復旧する

簡単にいうと、

ポイント

普通に使ってて汚れたり擦れたりする分は、負担しなくても良い!ということ

「原状回復義務」が賃貸契約に大体記載されているのですが、ここでよく原状回復の範囲をめぐってのトラブルが起きるわけです。

例えば、、、

業者:
☑️クロスが破れてしまっている
☑️畳が擦り切れている
☑️フローリングに傷がついている
⇨じゃあ、修理費用は●●万円払って下さい!

入居者:
⇨●●万円!高すぎでしょう!!
💢元々ついていた傷です!
💢そんなこと聞いてない!
💢敷金を返して下さい!

敷金を20万円入れてたのに、ハウスクリーニングで15万円くらい取られて、ほとんど返ってこないという例もあります。

国民生活センターに寄せられる相談でも、賃貸物件トラブルは毎年上位です。

なぜ退去費用でのトラブルが多いのか

なぜ退去費用でのトラブルが多いのか、、、これは単に、入居者から多く退去費用をむしり取って、儲かりたいと考えている人がいるからです^ ^;

それは誰なのか、、、

❶オーナー
❷管理会社
❸立ち会い業者

❶オーナーが儲けるために

リフォーム費用を入居者になるべく多く負担してほしいと考えています。退去後のリフォーム費用を少なくできれば、利益がその分増えるからですね。

これは貸す側と借りる側との関係なので、その主張もよくわかります。

でも、多くの場合、オーナーは管理会社に任せているので、退去費用の割高な請求に関与していない場合が多いです

❷管理会社が儲けるために

悪意ある管理会社の場合、退去者が支払う必要のない費用で儲けようとする

🔵本来、退去者が支払う必要のない箇所のリフォーム代を退去者に負担させる
🔵相場より高い金額でリフォーム業者に頼んで、キックバックを受け取る

管理会社の仕事とは?

管理会社の仕事は、オーナーに代わって賃貸物件の管理・メンテナンス、入居者募集や入居者のクレーム対応、家賃の集金管理も行ない、オーナーと入居者の双方が満足のいく住環境を整えます。

✅賃貸物件の管理・メンテナンス
✅入居者募集
✅入居者のクレーム対応
✅家賃の集金管理
✅退去立ち会い、清算
✅オーナー対応

管理会社の報酬はどこで得る?

管理会社の報酬は、「家賃×○○%(※相場は5%前後)」の手数料です。

例えば、
10万円の家賃⇨10万円×5%=5,000円

家賃×○○%(※相場は5%前後)
(10万円の物件を100件管理して、50万円の報酬)

そもそも管理会社は、あまり儲からない仕事です。退去作業もお金にならないので、あまりしたくない。

そこで、悪意ある管理会社の場合、退去者が支払う必要のない費用で儲けようとするワケです。

管理業者の本質的な役割は、オーナーと二人三脚で経営をおこなう事業パートナーです。

しかし、1件あたりの管理手数料は少ないため、管理のみを専門にしている会社は少ないです。

管理会社の多くは「客付け」にあたる入居人探しの営業もおこなう、「仲介会社」の側面もあります。

つまり不動産会社の多くは、「管理業務」で①広告料と⑤管理委託料「仲介業務」により④仲介手数料、これを報酬として受け取っています。

仲介手数料はいくらが適正!?

不動産会社で賃貸アパートを借りると、「仲介手数料」を支払いますよね。

実は、この仲介手数料には明確な決まりがあります。

国土交通省の資料(宅地建物取引業法)を添付しますが、結論だけ簡潔にお伝えします。

✅貸主・借主の双方から合計で1.1ヶ月以内
✅借主からは0.55ヶ月分
✅借主が承諾すれば、1.1ヶ月分を上限に請求できる
※0.05ヶ月は消費税

多くの場合が、知らぬ間に借主が1.1ヶ月分支払うことを承諾してしまっているケースが多いです

それは、「申し込み書」に「契約書に仲介手数料として、貸室賃料及び駐車場賃料の1ヶ月分とその消費税の合計額を申し受けます」、というような注意書きが小さく書いている場合があります。

その申込書に署名して申し込み書を提出した時点で、承諾したことになるのですが、、、気付かないですよね。

なので、知らなければ、注意深く申込書を見ることもないですし、仲介手数料を1.1ヶ月分請求されても、疑問にすら思わないと思います。

不動産業界というのは、知識があれば資産を守れるし、知識がなければぼったくられる、という世界です。

第四 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする
第五 貸借の代理に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額(当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該貸借の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が借賃の一月分の一・一倍に相当する金額を超えてはならない

参照:国土交通省:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

❸立会い業者が儲けるために

「管理会社」が「立会い」を立会業者に外部委託する場合があります。

この場合、立会い業者はボッタくった分だけ儲けになるので、かなりの金額を上乗せしてくることが多いです。

🔵修繕費の上乗せ
🔵適当な修繕項目をでっち上げる

ワンルームの退去費用で、30−40万円の請求をしてくるような事例もあります。

大手でも普通に騙そうとしてきます。ノルマにしてたりもするので。

なのでやっぱり、自分で知識をつけて、資産は自分で守っていくしかないんです^ ^

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退去費用を安く出来る理由

事前知識を学んだところで、次は「退去費用を安く出来る理由」をお伝えしていきます。

❶「自然損耗」と「故意・過失による損耗」を理解する

原状回復とは、借りた当時の状態に戻すことではなく、「普通に使ってて汚れたり擦れたりする分は、負担しなくても良い!」ということでしたね。

修繕するべき範囲には、「自然損耗」と「故意・過失による損耗」の2種類があります。

🔵自然損耗
🔴故意・過失による損耗

まずは、この2種類の違いを理解しましょう!

自然損耗とは?

自然損耗とは、自然に消耗するもので、退去者が負担しなくてもいい損耗です。

■経年による壁紙の黄ばみ
■クロスの擦れ
■畳の日焼け、すり減り
■家具設置によるフローリングの凹み

これらは、使ってたら普通に損耗するものですよね。

この修繕費は「家賃」に含まれており、大家が負担するのが普通です。

借り主の故意・過失による損耗とは?

借り主の過失で発生した痛みや汚れは、退去者が負担すべき損耗です。

☑️子供の落書き
☑️物をぶつけた破損部
☑️タバコのヤニ汚れ
☑️焦げ跡

これらは、自然に壊れてしまったものではないので、これは入居者が負担(原状回復)しなければなりません。

退去者が負担するのは「故意・過失による損耗」!!

修繕すべき範囲には、「自然損耗」と「故意・過失による損耗」がありますが、退去者が負担するのは、「故意・過失による損耗」だけです。

なのに、「自然損耗」まで請求してくる、大家や管理業者が多いので注意が必要です!

裁判所の「原状回復」の考え方

裁判所も、「原状回復」とは、建物の通常損耗分を元の状態に回復することではなく、賃借人の故意・過失等による劣化の回復を意味する、との判断をしています。

国土交通省の「原状回復」の考え方

国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

ガイドラインは、裁判所の考え方を取り入れて、原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にしています。

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失。善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

出典:国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

❷故意・過失による損耗でも「新品価格を負担しなくて良い」

故意・過失による損耗でも、新品価格を負担しなくても良く、「残存価格」で負担すれば良いです。

残存価格とは?

残存価格とは、「今、その商品にまだ残っている価値」のことです。

耐用年数に基づいて、残存価格を算出します。

✅クロス:耐用年数「6年」
買った当時は10万円
 ↓↓↓
「6年」住んだ
 ↓↓↓
クロスの残存価値は0円(便宜上1円扱い)
 ↓↓↓
負担なし!

1円の物を傷つけても、もともと価値の無いのだから、負担する必要はない!という考え方です。

✅クロス:耐用年数「6年」
買った当時は10万円
 ↓↓↓
「3年」住んだ
 ↓↓↓
クロスの残存価値は5万円
 ↓↓↓
壊したら5万円分を負担する!

仮に、新品にするのに10万円かかっても、全く関係なく、5万円だけ負担すればいいです。残りは大家さんが負担することになります。

これは、床や壁など、全て同じ考え方です。

つまり、「耐用年数に基づいて、残存価格で賠償する」(新品の値段で払わなくていい)ということです。

耐用年数とは

「耐用年数」とは、「新品で買ってから、価値が残る年数」のことです。

例えば、エアコンの耐用年数は6年です。エアコンを新品で買ったら、6年をかけて価値が減っていきます。3年過ぎたら、半分の価値しか残ってないですよ、という意味です。

賃貸住宅トラブル防止ガイドライン

賃貸住宅トラブル防止ガイドラインは、耐用年数の考え方や、貸主・借主の負担区分を図解で示してくれているので、見ておくととても勉強になります。

耐用年数一覧

賃貸住宅トラブル防止ガイドラインを参考に、下表にまとめました。

出典:賃貸住宅トラブル防止ガイドライン

❸故意・過失による損耗でも、「壊れた箇所だけ」を負担すれば良い

故意・過失による損耗でも、全部を負担する必要はなく、「壊れた箇所だけ」を負担すれば良いです。

例えば、残存価値が残っているフローリングを傷つけてしまった場合、痛めてしまった1枚分だけを負担すれば良い、ということです。

全面分の請求をしてくる業者もいるのですが、1枚分だけで大丈夫です。

もちろん、「新品価格ではなく、残存価格での保障」ですので、これにも注意が必要です!

壊れた箇所の保障範囲は最大1面まで!

壊れた箇所の修理は、最大で1面までです!

基本は平米単位なのですが、ケースバイケースの場合が多いです。

仮に最大1面になったとしても、さほど高額にはなりません。そして、もちろん「新品価格ではなく、残存価格での保障」です。

1枚単位で張り直せるものなら1枚のみ、最大でも1面まで、要は壊れた箇所だけ直せば良いのです。

❹故意・過失による損耗は、火災保険で回復出来る!

火災保険は、家を借りるときには必ず入っていますよね。その中の「借家人賠償(しゃっかにんばいしょう)」、これがとても有用です!

ほとんどの故意・過失による損耗に対して適用になるのですが、皆知らないから使っていないことが多いです!

✅子どもがクロスに落書きしてしまった
✅子どもが床を傷つてしまった
✅子どもがドアを壊してしまった
✅設備を意図せず壊してしまった

要は、大家さんに損害を与えてしまった時に、費用を保険会社が負担してくれる制度です。

火災保険は、家が燃えてしまった時しか使えないイメージがありますが、火災保険の「火」は「家」の、「災保険」だと思って覚えておいた方が良いくらい、万能なことが多いです。

火災保険は何回使っても保険料が上がらない!

火災保険は何回使っても保険料は上がりません!!

車の任意保険は、使うと等級が下がって保険料が上がってしまうのですが、火災保険は何回使っても上がりません。

但し、「入居中」でないと使えないので注意が必要です!!

退去時には使えないので、面倒かもしれませんが、損耗した都度連絡して直しておく事が重要です。何箇所かまとめての請求でも大丈夫な場合が多いです。

その都度直しておくことで、そもそもの退去時にかかる原状回復の負担が減りますので、面倒がらずにやっておきましょう!

※火災保険への請求方法は、別記事でも解説していますので、そちらも参考にして下さい。

❺特約に記載されていても無効な契約が多い

原状回復とは、あくまで借りた人が、故意・過失で壊してしまった箇所を負担するものであって、「次に住む人のための費用」ではありません!

次に住む人のための費用は、大家が負担すべき物です。

☑️退去時の鍵交換代
☑️ハウスクリーニング
☑️エアコン清掃代
など

但し、契約書の特約に、美装代を請求できることを書いている場合があります

「特約でお互いが合意していたら問題ない」、、、これを逆手にとって、契約書の特約に、入居者にとって不利な条件を、あれもこれもと記載されている場合があります。

知らずに契約してしまった人、もしくは仕方なく契約してしまった人も多いのではないでしょうか。

しかし、この特約が認められるには、3つの条件が必要です!条件を満たしていないことが多いですので、次の確認を必ずしましょう!

特約が法律上認められるための3つの条件

3つの条件がすべて揃っていない項目は、法律上無効になる可能性が高いです!

特約を満たすための3つの条件

1、具体的な金額が書かれていること
2、契約者がきちんと内容を認識していること
3、「その特約のページ」に記名押印があること
参考:最高裁 平成17年12月16日

3、「その特約のページ」に記名押印があること、が特に重要です!

契約書の最後や最初に記名押印していても、特約のページ自体に記名押印がなければ、特約は無効です。条件の3つのうち他2つを満たしていても、無効とした判例もあります。

ほとんどの契約書がこの条件を満たせていません。なので、特約のほとんどは無効ですので、交渉していきましょう!

退去手続きの具体的な手順

必要な基本知識を手に入れたところで、次は退去手続きの具体的な手順を説明していきます。

不動産関連の営業マンは、基本口が上手です。正しく先に牽制していかないと、言いくるめられてしまうことがあるので注意が必要です。

1、メール等でやり取りを全て記録を残す

記録が残ると、相手は不法なことやうかつな事を言いづらくなります!

なので、牽制の意味も兼ねて、口頭や対面でのやり取りは基本的には避けて、メール等でやり取りを全て記録を残しましょう!

口頭や対面になる場合は、録音・録画して、記録を残すようにしましょう!

2、火災保険を使って入居中に直す

火災保険は入居中にしか使えません。なので、直せる所は入居中に直しておくと、確実に退去時の費用が減りますし、相手からつっこまれる箇所も減ります。

何より、火災保険を使える知識がある人というのは一握りです。火災保険を使ったという時点で、不動産の知識を持っている事を、相手に伝える牽制の意味にもなります。

何度使っても保険料は上がりませんので、手間はかかりますが、あなたのお金を守るために、使えるものは使っていきましょう!

3、賃貸契約書の「特約」の確認

賃貸契約書の「特約」に書かれている内容を確認します。

「退去費用を安く出来る理由」❺を参考に、特約に書かれていても無効な場合がありますので、事前に確認しておきましょう。

事前に、おおよその費用や交渉できる内容を把握できていると、不安感がかなり減ります^ ^

4、賃貸契約書の「解約通知の期間」を確認

解約通知は、何ヶ月前に送れば良いのかを確認します。

退去日の1ヶ月前が多いのですが、2ヶ月前の場合もあるので、注意が必要です!

5、解約通知書(退去届)を用意する

解約通知書(退去届)は、契約書の最後に書式がある事が多いですし、自分で用意しても構いません

書式は何でも良いのですが、テンプレートをダウンロードできるようにしていますので、ぜひ活用して下さい。

業者に用意された解約通知書には、注意する点がありますので、このテンプレートを使う方が無難です。

賃貸 解約通知書のダウンロード(Word)

6、解約通知書(退去届)の内容を確認

業者に用意された解約通知書の場合、自分に不利な点があれば、斜線を引いてその上に印鑑を押す!

解約通知書に自分に不利な点があれば、車線を引いてその上に印鑑を押しましょう!

❌ 原状回復費は言われた通りの金額を認めて支払います
❌ 異議申し立ては一切致しません
❌ 退去日までに鍵交換代とクリーニング代を事前に支払います

全体の半分くらいの業者が、上記のような内容を入れている可能性があるので注意しましょう。

解約通知書の様式は、何でも良い!

業者によっては、業者の解約通知書の様式を使わないといけない!と言ってくる所もありますが、それは嘘か業者が知らないだけなので、気にしなくても大丈夫です。

業者の書式を強要された場合

「頂戴した様式にある内容を強要されてますので、この様式は、御社が常習的に詐欺行為を行なっている証拠とさせて頂きます。もう一度お伺いしますが、強制でしょうか?」

このようにメールで送ってあげましょう。そうすれば多くが引き下がります。

解約通知書の様式は何でも良いです!自分の書式で送れば大丈夫です。

7、解約通知書の書き方

テンプレートには、全部で「12」の記載項目があります。下記にそれぞれの書き方の詳細を記していますし、テンプレートに既にほとんど記載していますので、実際はとても簡単です^ ^

しかし、業者に突っ込まれても説明できるように、内容は必ずチェックして理解しておきましょう!

解約通知書の記載内容

7-1、解約日
7-2、住所(借りている住所)
7-3、賃借人氏名
7-4、連絡先
7-5、敷金等返金口座
7-6、鍵の返却方法
7-7、今後のやり取り方法
7-8、入居時からあった傷を指摘
7-9、退去立会いについて
7-10、ガイドラインに沿った退去費用の請求
7-11、特約について
7-12、金額は専門家に相談

7-6、鍵の返却方法

「鍵は解約日までに郵送で返却いたします。」と記載しましょう!

鍵は、直接手渡ししなくても、解約日までに郵送で返却すれば大丈夫です!

郵送する場合は、郵便局で「配達記録(特定記録)」を必ず付けるようにしましょう!これも証拠を残しておくことで、不正を防ぐことになりますので^ ^

7-7、今後のやり取り方法について

「今後のやり取りは、言った言わないを防止するため全てメールでお願いします。」と記載しましょう!

やり取りをメールでお願いしてても、電話をかけてくる業者もいますが、「専門家からのアドバイスで全てメールでお願いします。」と言って切れば大丈夫です。

電話をかけてくるのは、単に面倒くさいだけの場合もあれば、証拠を残したくない業者もいます。

証拠を残したくない業者というのは、ぼったくってくる可能性が高いですw

7-8、入居時からあった傷を指摘

入居時からあった傷を事前に指摘しておくことで、相手への牽制にもなりますし、証拠にもなります。

7-9、退去立会いについて

「退去立会いはしません。」と記載しましょう!

退去立会いをしないといけないと思っている人が多いと思いますが、退去立会いはしなくても退去できます!

法律上もガイドライン上でも、退去立会いが必要なんて、全く記載されていません

解約通知書に、「退去立会いはしません」と記載して、退去日を事前に通知し、鍵は退去日までに郵送で返却すれば、退去は完了します

なぜ業者が退去立会いするのか、それは退去確認書にサインをさせようとするからです!

賃貸の退去確認書(例))

退去確認書にサインをしてしまうと、費用を認めたことになってしまうので、話しがややこしくなってしまいます。

退去立会いの時に、金額を決めさせようとする業者が多いです。退去立会いに、強面の人が来て、「サインするまで帰さない」と脅されたりする場合もあります。

退去は、解約通知と、退去日までに鍵を返却することで退去が完了します。

なので、そもそもトラブルの元になる退去立会いはしない方が良いですよ^ ^

7-10、ガイドラインに沿った退去費用の請求

「退去費用の請求は、「ガイドライン」に沿ってお願いします。」と記載しましょう!

また、「原状回復費用を請求される場合、減価償却部分を明確にしたいので、貸主側の立証責任において、最初から新品だったかどうかを証明する写真や領収書も添付して下さい。」と記載しておくと、変な請求をされにくくなります。

そもそもクロスや床が新品だったかどうかは、貸主側で立証する責任があります。それなのに、記録がないから新品として扱う業者もいます。

払ってもらえたらラッキー!的な感覚で請求してくるので、事前に牽制しておくことが大事です。

7-11、特約について

特約は無効を主張しましょう!後述しますが、契約書の特約は、法律上無効と判断されることが多いです。

しかし、特約は契約書の内容とケースバイケースなので、専門家と相談が必要な場合があります。

専門家のNPOさん(賃貸トラブルたすけ隊)に相談してみるのも手です。

7-12、金額は専門家に相談

「金額は専門家に相談して返事します。」と記載します!

これも相手への牽制になります。第3者の専門家をチラつかせることで、無理やり金額を認めさせる行為をさせないように牽制しておくと、変な請求をしづらくなります。

8、解約通知書を「配達記録」が残る方法で送る

解約通知書は、必ず「配達記録」など記録が残るようにして送りましましょう!

「送った、送ってない」のトラブルを避けるための費用ですので、少しの費用はかかりますが、必ず記録を残すようにしましょう。

9、退去日までに家具を全て出して、室内の写真を撮っておく

退去日までに家具を全て出しておいて、室内の写真をたくさん撮っておきましょう!

業者によっては、写真を加工して、日焼け写真っぽく見せたり、自分で壁にキズをつけたりして、費用を請求してくることがあります。

このような不正に対抗できるように、事前に対策を取っておく事が重要です。

10、退去立会いをする場合

退去立会いはしないことをオススメしますが、もし退去立会いをすることになってしまった場合は、以下のことに注意しましょう!

男性同伴か複数人!

強面の人が来て、サインするまで返さないと脅してくる場合があるので、必ず男性同伴か、複数人で立会いをしましょう!

必ず録画する!

録画して必ず記録を残すようにしましょう!相手への牽制にもなります。

絶対にその場でどんな書類にもサインをしない!

サインしなくても退去は完了します!「帰って専門家に確認してからサインします!」と伝えて、その場では絶対サインをしないようにしましょう!

汚した箇所など色々言われても、「請求書に記載してメールください。」とその場で同意しないことが大切です。

退去立会いしたがる理由

業者が退去立会いをしたがる理由は、「お互いに原状回復費用の箇所を確認するため」というのは建前w とにかくその場でサインさせたいからです!

それは、とにかくサインさえさせたら、後で回収がしやすくなるからです!

例え入居者にとってかなり不利益な内容でも、サインをしたことを根拠に請求しやすくなるからですね。

12、解約日までに鍵を返却する

鍵を返却する場合は郵送で大丈夫です必ず「配達記録」を残すようにしましょう!

13、解約精算書(請求書)の内容を確認する

最後に、請求が来たら内容を確認しましょう!請求がなければ無事に解約ですし、精算金に不満がなければ無事解約です

ですが、まだまだボッタクリの業者が多く、3~4割の業者がかなりのボッタクリ業者、残り7割くらいの業者も少し盛ってきます

なので、解約精算書(請求書)が来ても、最後まで気を抜かずにチェックしていきましょう!

解約精算書の例を2例紹介しますので、参考にしてください。

出典:第136回【ほぼ無料に出来る】賃貸物件の退去費用をとことん安くする方法【お金の勉強 初級編】

これは本当ひどいもんですw クロスは単位や数量の記載もないですし、床なんて、業者出しって何?床のどこの部分?洗面台に1万円って、、、何があったの?って感じですよねw

ひどい業者だと、「修繕費:29万円」とだけ書いて、明細もなく請求してくる業者もいます。

出典:暮らしっく不動産さん

この解約通知書(例2)は、一見まともなように見えますが、これにも色々と指摘する箇所があります!

・クロス張替など、残存価格の請求になっていない。
・ルームクリーニングは、次の人のための費用なので負担の必要なし。
・エアコン内部洗浄は、普通のクリーニングの範囲であれば、貸主の負担。
・諸経費の内訳は?

解約精算書のチェック項目

解約精算書のチェック項目

❶残存価格での請求になっているか?
❷自然損耗の箇所を請求されていないか?
❸入居時に新品だった証明を、相手は送ってきているか?
❹入居者と貸主の負担割合は、きちんと記載されているか?
❺クロスの単価は、相場になっているか?
❻クロスの㎡は、適正な計算になっているか?
※要は、原状回復のガイドラインに沿った請求になっているか確認する!

❺クロスの単価は、相場になっているか?

クロスの「単価」の相場は、地域にもよりますが一般的に700~800円程度です。1,500~2,000円で請求してくる業者もあります。

❻クロスの㎡は、適正な計算になっているか?

クロス張替えの「範囲計算」も注意しましょう!

クロスの㎡=高さ(2.5m)×横幅
(アパートの場合)

アパートの部屋の高さは、一般的に2.5mです。なので、もし1面の横幅が4mだとすると、2.5×4=10㎡ これで1面を張り替えることが出来ます。

なので、ワンルームの1面は約10㎡で張り替えれることを、覚えておくと便利です。よく100㎡とかで請求してくる業者がいるが、それはつまり壁10個分を請求されているということですw

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退去トラブルの例と対処法

☑️退去日までにハウスクリーニング代、鍵交換代を支払うよう要求してくる!

実際に契約書に書いてあるなら、「消費者契約法10条違反」(一方的に不利な特約)になります。

契約書に書いてないなら、「退去日までに払わなければいけない根拠をメールで送ってください。専門家に相談します。」とメールで送りましょう。これで引いていきます。

☑️退去立会いしないと、退去が完了しませんよ!家賃が来月分もかかりますよ!

これは嘘です。退去は、解約通知と鍵の返却を持って完了します。なので、退去立会いをする必要はありません。

☑️何で退去立会いが出来ない?何かやましいことがあるのか?

業者は、とにかく退去立会いでサインさせたい。だから退去立会いをしようと言い寄ってきますが、放っておけば問題ありません。

☑️原状回復はあくまでガイドラインで、法的効力はない!

ガイドラインということは、基本裁判をしたら、ガイドラインに沿った判決になります

法律的にはガイドラインですけど、最高裁の判決にもこのガイドラインを遵守するようにという判決がある。なので、実質的にも法的拘束力があるということです。

☑️今後家が借りれなくなるぞ!

借りれますw 退去費用でぼったくってくる業者なんて、今後は借りない方が良いですね^ ^

☑️保証会社から請求が来た場合

保証会社とは、入居者の保証人いなってくれる会社です。家賃を滞納したり、退去費用を払わなかった時に、入居者に代わってオーナーに立て替えて支払って、入居者へ取り立てを行う会社です。(例:日本セーフティー、全保連など)

保証会社は一見、入居者の見方かと思いきや、オーナー側の味方です。

まれに、入居者が退去費用を払わない(入居者に請求を拒否され合意されない)ので、オーナーが保証会社へ費用を請求する事があります。「退去費用を支払ってくれませんので、代わりに代位弁済をお願いします」と。
 ↓
それにより、保証会社は入居者に代わってオーナーに支払ってしまう、という場合があります。(保証会社が、勝手に請求金額を妥当と判断して支払っている)
 ↓
そしてその後、保証会社が入居者に対して請求してくる!というケース。

でもこれってオカシイですよね!!だって、まだ支払うべき費用が、オーナーと入居者との間で何も決まってないのに、なんで保証会社が勝手に金額を決めて、家主に支払って、入居者に請求する!ってw

あくまで、入居者とオーナーとの2者間の合意が必要なのであって、保証会社の判断なんて関係ないですよね。なのになんで勝手に決めて支払ってるの?って感じです!金額が確定するまで、保証会社の出る幕じゃないですよ!

入居者が金額の同意書にサインをしていたが、支払わないので、保証会社が代わりに支払うのがスジです。

なのにこんな事をしてくるのは、保証会社もわかってやっているワケです。保証会社はオーナーの味方で、オーナーに保証会社を使ってもらわないと困るからです。

だから、退去時にサインをしてはいけないんです!!このサインを根拠に、オーナーや管理会社は保証会社に請求を迫るし、保証会社もこれを根拠に入居者に支払いを迫ってくるんです。「サインしましたよね?」って。

つまり、退去時にサインをしていなければ、保証会社は出てこれない!というワケです。

まれに、管理会社や退去立会いの会社が、勝手に同意書にサインして、保証会社へ請求をかける場合がある!

これは、不動産会社の「有印私文書偽造」で犯罪です!サインもしていないのに、保証会社が請求をしてきた時は、下記の文章をメールで送ってあげましょう!

◯◯アパートを退去した◯◯です。
先日、退去費用について、承諾していない、サインをしていないにも関わらず、御社より請求を受けました。
専門家に相談したところ、退去費用を代位弁済するための入居者側がサインをする所を偽造している有印私文書偽造にあたり、犯罪行為と考えられます。
ない借金を架空に請求する行為ですので、架空請求詐欺の可能性も含まれます。
保証会社が知っていた場合、犯罪の共謀の可能性がありますので、請求根拠について文書かメールでお返事を頂いてみてはいかがでしょうか?と、専門家よりアドバイスを頂きました。
今回、お電話で請求された内容は、御社も共謀しているという事かお返事ください。
宜しくお願い致します。

貸金の免許で、実際にない借金を、貸金屋さんが本人の借金ではないものを分かっていて受けると、詐欺の共謀として、かなり大きな問題になります。

ガイドラインとは全く別の問題で、警察に被害届がすぐに受理されるレベルです!

保証会社もある程度は暗黙でやっている会社もありますが、指摘されるとすぐ引っ込みます。

だから、サインをしない事が重要だし、そもそも立ち会っていない事の証明のためにも、退去前から管理会社と「メール」でやり取りをしておくと良いのも、全てが繋がっていく話しなんです^ ^

退去トラブルの相談

退去費用を安くするための対処法や根拠、退去トラブルの対処法をお伝えしてきましたが、それでも不安で、相談したい時もあります。

その時は、「NPO法人 賃貸トラブルたすけ隊」さんに相談をお願いしてみるのも手です。色々な賃貸トラブル事例も載っているので、とても参考になります。

消費者センターや県では対応が難しすぎますし、不動産協会は身内なので対応してくれません。弁護士に頼むには、コストも精神的ハードルも高いですよね。

そのため、泣き寝入りしている人が多いです。ぜひ参考にしてみて下さい。

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まとめ

不動産業界というのは、消費者と業者さんとの間の情報格差がとても大きいので、それをいい事にぼったくってくる業者が多い世界です。

でも、知っていれば、対処できる事が多いのも不動産業界です。知っていれば、自分だけでなく、家族や友人の助けにもなります

本来は、入居者とオーナーの2者間で合意されていたら良いことなのですが、その間に入っている管理会社や立会業者、保証会社などが悪さしてくる場合が多いです

管理会社などが入居者をぼったくっていることを、オーナーも知らない事もあります

不動産業界は、見た目は弁護士、心は詐欺師が多い業界です。知らないとカモられる世界。

不動産業界では「千三つ(せんみっつ)」という言葉があります。不動産屋さんが言う言葉の中には、「千のうち三つしか正しい事がない」という意味です。

 

なので私たち消費者は、正しい知識を身に付け、知識武装して身を守っていかなければいけません

財布の中に、手を突っ込まれないように、しっかりこれからも学んでいきましょう!

最後までお読み頂き、ありがとうございました!次の記事でもお待ちしております^ ^

 

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