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【体験談あり】失敗しない「マイホーム購入」と「賃貸」の費用比較!【家賃を払い続けるのは損?】

資産形成

「家賃を払い続けるのは損ですよ」という営業マンのセールストークを聞くと、「確かにね〜、マイホームを購入するといずれは自分のものになるけど、賃貸はずっと払い続けるだけで資産にならないもんね。」

こう考えてしまう人が多いのではないでしょうか?

もちろん、考え方にだったり、どの期間をとるかによってだったりで、数字上は損得はあるものです。

営業マンのセールストークの中には、「一部分だけ切り取って」伝えてくる営業マンも多いです。

僕は、「郊外の新築マイホーム」を一度購入し、6年で売却した経験もあります。その時は知識もなく、営業マンのセールストークによって上手く踊らされたなと、後悔もしました。

独立開業のタイミングで引っ越しをすることになり売却したのですが、今は売却して良かったと思っています。

もちろん、感情的には新しい家は気持ち良いものですし、子育てをする上でもとても良いと思います。なので、新築マイホームが全てダメだ、というわけではありません。感情面を考慮して、金銭的な損失をきちんと数字で把握し、その上での判断でしたら何も問題ないと思います。

でも、きちんと数字で判断せず、感情面を中心に営業マンに勧められるがまま進めてしまい、後で大変な思いをするのはあなたです。

僕はその後悔した経験から、お金や不動産の知識を増やす良いきっかけになり、その知識を多くの人に届けたいと思い発信しています。

僕はどちらかというと、新築マイホーム派ですw
数字上はかなりのマイナス面が大きく、資産形成において相当なハンデになってしまうのですが、もし金銭的に余裕があるのなら、新築マイホームを購入します。

なのでぜひあなたも、「知識武装」をして数字をきちんと把握し、その上で感情面との折り合いをつけて、購入するかどうかの判断をするようにしてほしいと思います。

 

この記事で分かること

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新築マイホームと賃貸のメリット・デメリット

それでは、マイホーム購入と賃貸との費用を比較する前に、まず新築マイホームと賃貸のメリット、デメリットを比較していきましょう。

新築マイホームのメリット

・キレイなところに住める
・最後は自分の資産になる
・自分の思い通りの間取りや広さを選択できる
・建替えやリフォームで住み心地を変えられる
・ローン完済後は、住宅費用が軽くなるので老後が安心

新築マイホームのデメリット

・一般的に費用が賃貸より大きくなりやすい
・収入の変化などライフスタイルの変化に対応しづらい
・近隣とのトラブルがあった場合でも、住居を変更しにくい
・購入時に頭金などの大きな費用が必要
・固定資産税がかかる
・修繕費が必要になる
・資産価値が下落しやすい

賃貸のメリット

・収入減少、結婚、出産などライフスタイルの変化に応じて住み替えがしやすい
・修繕費などは管理者の負担となることが多い
・固定資産税などの負担がない

賃貸のデメリット

・マイホームと違い、老後になってもずっと賃料がかかる
・退職後に年金収入のみになった場合、経済的に負担が大きくなる可能性がある
・高齢者を入居したがらない家主もいる

それぞれにメリット・デメリットがありますよね。

「ライフスタイルに関する自由度」でいうと賃貸の方が良い傾向がありますし、「家の自由度」でいうとマイホームの方が良いかもしれませんね。

マイホーム購入と賃貸の費用を比較する方法!

それでは、マイホーム購入と賃貸との費用を比較していきたいと思います。

住宅営業マンのセールストーク

住宅営業マンは必ずといっていいほど、このセールストークを言います。

「家賃を払い続けるよりお得ですよ!」

いかがでしょう?あなたもどこかで聞いたことがあるのではないですか?

「新築マイホーム購入費用」と「今住んでいるところの家賃」の比較

「家賃を払い続けるよりお得ですよ!」とセールスマンは言いますが、何と何を比較するのかを伝えないことがほとんどです。

×「新築マイホーム購入による月々のローン返済額」と「今住んでいるところの家賃」

○「新築マイホーム家賃」と「今住んでいるところの家賃」

新築マイホーム購入を検討する上で、多くの人が「月々のローン返済額」と「今住んでいるところの家賃」を比較することが多いですが、実際はこんな簡単なものではありません。

新築マイホームを購入することで、賃貸では必要のなかった固定資産税がかかったり、修繕費がかかったり、長く住んでいけば、色々なリスクや費用が存在します。それも要因に入れなければ、実際の比較にはならないんです!

セールスマンは、これから必ずかかるであろう費用を伝えず、”ただ目に見える”「月々のローン返済額」と「今住んでいるところの家賃」を比較したがります。

それはもちろん、固定資産税や修繕費を試算に組み込んでしまったら、”実際の”「月々のローン返済額」が高くなってしまうため、「今住んでいるところの家賃」との比較に差が大きくなってしまうからです。

本当に比較すべきは「新築マイホーム購入費用+様々な諸費用→→マイホーム売却→→全ての諸経費を考慮に入れて、月々の家賃に換算した金額」「今住んでいるところの家賃」です!それを「新築マイホーム家賃」とここでは呼びますが、「新築マイホーム家賃」について、次から詳しく説明しますね!

マイホーム購入と賃貸の比較!マイホーム購入を家賃に換算!

ここで言う、「新築マイホーム家賃」とは、{「〇〇年間住んで、その住宅を売却」した場合、「トータルの損益」はいくらで、「それを月割りに換算すると、家賃はいくらになる?}という考え方です。

計算式にすると、

新築マイホームを家賃に換算する={総キャッシュアウトー総キャッシュイン}÷居住月数

日本の場合、新築マイホームの価値が上昇することはほとんどないため、ほとんどの場合、損金の方が額が大きくなります。

それでは、具体例を一つみてみましょう。一般的な新築マイホームの予算で計算しています。

条件:
マイホーム購入金額:4,000万円
(35年ローン、変動金利:0.65%)
ローン返済額:月10.6万円
※居住予定年数:10年
固定資産税:12万円/年
修繕費:0万円(新築から10年間は修繕がないと仮定)

下記「エクセルシート」にまとめています。

マイホーム購入と賃貸の比較!マイホーム購入を家賃に換算!

エクセルシートの「黄色部分」を埋めていくと、「マイホーム購入を家賃へ換算した真の金額」が自動的に表示されます。

具体例の「ローン返済額は10.6万円」だったのが、家賃へ換算すると「14.46万円」になっています。

10年後、仮に転勤でマイホームを売却することになった場合、「10年間の本当の家賃は14.46万円だった」、ということです。

もちろん、長い年月を住み続けると、「マイホーム購入を家賃に換算」の家賃は下がっていきます。それは、ローン返済が進むと、「家の価値は減り、土地値に近付く」からです。残債は減るが、資産価値は減りにくくなるからですね。

(イメージ図)

ここで重要なのは、家の資産価値は、購入後急激に資産価値が減る、ということも考慮に入れないといけません。「購入後急激に試算価値が減る」ということは、それだけ「住宅メーカーの利益」が「家と土地の資産」の上に乗っかっている、からです。

上の図でも、10〜15年後までは急激に価格が下がり、20〜25年を過ぎたくらいから、カーブがなだらかになります。家の資産価値が少なくなり、土地値に近づいている、ということですね。

「家賃を払い続けるよりお得ですよ!」のセールストークは、言い換えると、「十数年、何事もなく(修繕や災害がなく)過ごせた場合、今の家賃よりもお得になりますよ」ということです。

この十数年の間に、「転勤のリスク、災害のリスク、家族構成の変化のリスク、離婚のリスク」など、多くのリスクとの引き換えに、マイホームを購入する、ということを念頭に置いておかないといけないということですね。

もちろん、感情面において、マイホームを購入することは、とても有意義なことです。僕も一度、新築マイホームを購入しているので、感情的に満たされる感覚はよくわかります。なので、マイホーム購入が全て問題がある、とは思いません。きちんとリスクと数字を把握した上での購入は、むしろ肯定的に捉えています。

しかし、このリスクと数字とを把握しないまま、セールストークに乗せられてマイホームを購入してしまうと、後々後悔してしまう場合もあるので、必ずこの「試算」を皆さんにはして欲しいです。僕はこれをせずに購入してしまい、後々とても大変なことになりました。。。

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実際の体験談

【新築マイホーム購入】
■取得価格(土地+建物+購入手数料): 45,335,986円
(外装費も含みます。外装は一般的なカーポートや庭木くらい)
■居住年数:6年2ヶ月(74ヶ月)で売却
(実際の居住年数は、5年8ヶ月)
■建物の償却費相当額:2,403,944円
(経過年数により、建物の価値がこれだけ下がっているということ)
■売却金額:32,500,000円(取得金額の71.69%)
■売却諸費用:1,869,350(売却金額の5.75%)
■固定資産税:12万円
■ローン返済額:11,75万円
■ローン残債:3,410万円
■住宅ローン控除:275万円(total)
★マイホーム購入を家賃に換算すると、約17.2万円/月

»実際に体験した内容を試算しました!!

僕の場合、「ローン返済額と、マイホーム購入を家賃に換算した額との差が、約5.5万円!!」。毎月17万円の家賃を支払っていた、と考えると悲しくなりますね^ ^;

下記に僕が実際に行った「確定申告」と銀行が作成した「返済計画書」を添付しています。
試算した表に登場する、「ke!san」と「ウチノカチ」の精度がどのくらいかを検討してみます。

「実際の返済計画書」と「ke!san」サイト(ローン返済金額シュミレーション)を比較

まず「実際の返済計画書」と「ke!san」サイト(ローン返済金額シュミレーション)を比較してみました。

「実際の返済計画書」

結果:「ke!san」の試算と、「実際の返済計画書」はほぼ同じです。まあこれは計算するだけなので期待通りですねw

「ウチノカチ」の精度

次に「ウチノカチ」の精度を調べます。

【実際にマイホーム売却後に行った「確定申告」】

次に、ウチノカチ(マイホーム売却金額検索サイト)を調べてみます。

僕の実際の取引

(築6.2年売却価格)/(マイホーム購入価格)=3,250万円/4,300万円=75%

僕の実際の取引は、時期や売り方が下手だったこともあり、参考程度にかもしれません。
僕は地方だったので、余計に築年数に応じて残存価値の下落が大きいです。都心部に近づくと、下落は少なくなる傾向にあります。

僕は色々な地域を調べてみて、比較的にこのサイトの精度は参考になると思いましたのでオススメです。

まとめ

いかがでしたか?読んだだけでは少し難しいかもしれません。実際にサイトで試算したり、エクセルシートに数字を入れ込んでいくと、さらに理解が深まると思います。

マイホーム購入と賃貸の比較!マイホーム購入を家賃に換算!
(下部タブのこのシートだけ編集できます)

セールスマンは、「売るために」そして「売るために都合の良い部分を切り取って」セールスをします。売る側としては当たり前かもしれません。

なので私たち消費者は、ぼったくられないようにするために、必ず「知識武装」しないといけません!

私たちが時間をかけて得たお金を、適正な価格で購入するようにしましょう。決して、セールスマンや誰かのために使うのではなく、自分や自分の大切な人のために使いたいものです。そのためには、知識を持っているということがとても大事です。

この記事が、あなたの資産形成にお役立て頂けたら幸いです^ ^それでは次の記事でお待ちしております。

参考:
両学長動画 第265回 【ハメられてるかも?】持ち家派が信じる「家賃を払い続けるよりもおトク」の落とし穴【お金の勉強 初級編】
「ke!san」サイト(ローン返済金額シュミレーション)
ウチノカチ(マイホーム売却金額検索サイト)
いつもありがとうございます♪

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